今年4月，全面推开营改增之前，本报记者曾经采访了几家房地产企业，企业的财务人员对营改增后本企业可能发生的变化展开了测算。当时，有企业估算税负会下降，但大多数企业心里没底儿。经过4个多月的运转，营改增究竟让这些房地产企业收益几何?又给他们带来了哪些变化?日前，本报记者再次采访了这些企业。

　　记者发现，营改增后，纳税额的下降让房地产企业的资金周转更活了，提升了管理效能，也让房地产企业对行业的发展更有信心了。从最初的忐忑不安到现在的信心满怀，他们的经历代表了众多营改增房地产企业的心路历程。

　　大连金宸：税负真的降了
　　“营改增扩围即将满5个月了，各项优惠政策都被我们装进了‘口袋’，之前的测算结果也一一得到证实，可以说企业跟营改增的相处渐入佳境。”在自家楼盘项目金宸联郡的销售中心，大连金宸集团有限公司的财务总监田德全满面春风地对记者说。

　　金宸集团是大连市金州区知名的房地产商，业务横跨房地产、建筑和物业管理行业，先后开发了十几个地产项目。今年上半年，拥有多年工作经验的田总便开始了仔细的测算：营改增究竟让集团收益几何?测算结果让他喜出望外：房地产、建筑和物业管理行业，营改增后税率的降幅分别达到4.76%、2.91%和40%。经过这几个月时间的运转，实际税负证实了他的测算。

　　田德全说，刚实行营改增那阵儿，集团财务人员着实经历了一番“磨合”时段。虽然之前的培训听得都挺明白，但遇到实际问题怎样操作，比如对于预售阶段、确认收入实现阶段如何开具发票、如何申报纳税就不知道。好在税务机关有着畅通的问题解决渠道，既可以寻求税源管理部门的帮助，也可以向办税服务厅反映情况，还可以拨打12366咨询。每一条渠道都很畅通，都能及时地解决企业的问题。

　　据田德全介绍，国家税务总局对于房地产及建筑安装企业相关支持政策的文件出台后，金宸集团根据企业自身特点，积极采用“轻包工、甲供材”的业务模式，充分利用相关政策并参与到增值税的抵扣链条之中，解决了重复征税的问题。

　　“政策红利相当于直接送钱给企业。每一点政策的倾斜对企业来说都是阳光雨露。营改增后，享受到政策红利的房地产企业有了更大的发展优势，”田德全说。

　　宁波得力：发展思路要变
　　“营改增实施后，原先我们担心税负会增加，但从这几个月情况来看，我们的忧虑是多余的。”宁波得力房地产公司财务经理杨芳芳说。

　　得力房地产公司是宁波市知名的房地产开发商。营改增实施后，该公司的两个老项目，按照简易办法征收，节省了税款333万元。而近期刚开工的两个新项目，占地196亩，计划建成45万平方米的住宅小区，总投资达到了22亿元。由于房地产项目的土地出让金可以直接从销售额中扣除，建筑安装成本也可以抵扣进项税额，与原来缴纳的营业税相比，预计总体税负会下降。营改增后，房地产企业在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，比过去营业税率5%低两个百分点，进一步缓解了企业资金周转压力。

　　据测算，土地出让金成本在总体开发建设成本中占比35%左右，再加上其他设计服务、建筑服务、咨询服务以及购买的材料、设备、办公用品等可以抵扣进项税额，企业能进一步降低税收负担，也有利于促进楼市库存的消化。

　　营改增对商业地产带来的影响也非常大。企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分2年抵扣增值税，将利好自用型买家，激发投资者投资大宗商业地产热情，促进商业房地产的去库存。杨芳芳表示，房地产企业的发展思路将可能因此发生转变，今后会将目光更多地放于精装修商业楼盘，向企业用户提供高质量的办公物业，将是拉动销售的一大选择。

　　营改增的实施，对企业的内控制度也产生了积极的效果。据得力房地产有限公司财务人员陈敏巧介绍，营改增刚开始时，该公司的工作人员仍习惯性地保留营业税的思维方式，不考虑合同价款是否含税，也从未考虑取得的是专用发票还是普通发票。该公司多次对财务、法务和采购等部门开展税法辅导，一方面要掌握哪些进项可以抵扣，哪些进项不可以抵扣;另一方面要改变原有的管理模式，增强公司在劳动用工、合同和采购等管理流程的规范性。

　　西安万科：管理更规范更精细
　　“营改增不仅给我们公司带来约2000万元的减税红包，也有益于我们管理更规范高效。”财务主管孙超告诉记者，从营改增初期到现在，公司上下理念变了，也有效带动了产业链企业由原先的粗放型经营转向规范化、精细化管理。

　　“营改增带来的是全行业经营模式和发展规划的转变，要享受‘税负只减不增’的改革红利，要求我们在管理上下功夫。”孙超告诉记者。

　　据孙超介绍，为此万科集团自主研发应用了发票协同管理平台系统，该系统能够全流程管控增值税专用发票的开具和流转。记者登录该系统看到，管理平台可以第一时间发布工程采购信息，供应商中标后即在系统提示下供应材料，并根据系统推送发票信息，只需确认即可开出发票，减少了开票操作失误。发票开好后，系统提醒快递公司上门服务，邮寄到武汉管理中心统一认证，同时相关信息进入财务管理系统。这一套闭合的系统，解决了企业营改增后票据管理带来的各项风险。

　　“以前是财务部收取、认证正式发票，工程师确认工程量完备即可付款给供应商，现在新系统上线后，管理全程电子流转、环环相扣，发票要由专业团队认证确认，有问题的会退回重办。随着系统的不断完善，我们一线的工作量也在减少，发票意识深入人心，管理更加规范高效。”孙超说。